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Abschreibung bei vermieteten Immobilien

Wer sich eine Immobilie kauft, muss nicht unbedingt selbst in ihr wohnen, sondern kann sie auch an Dritte vermieten. Was zunächst für Laien ungewöhnlich klingen mag, zahlt sich jedoch bei der Steuererklärung in barer Münze aus. Der Staat ermöglicht es diesen Eigentümern, den Kaufpreis für das Gebäude (ohne Grundstück) und die laufenden Kosten für das Objekt von der Steuer abzusetzen. Besonders für Personen mit hohem Steuersatz kann sich diese Variante der Altersvorsorge besonders lohnen.
Die steuerlichen Vorteile durch eine vermietete Immobilie kommen zum einen durch die Abschreibung des Kaufpreises zu Stande: "Wichtig ist allerdings, dass nur der Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung selbst abgesetzt werden kann, nicht aber der für das Grundstück, auf dem die Immobilie steht." Das Finanzamt geht dabei für Objekte, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden, von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus. Das ergibt bei einem Kaufpreis ohne Grundstück von zum Beispiel 150 000 Euro eine jährliche Verringerung des zu versteuernden Einkommens von 3000 Euro. Wer einen Steuersatz von 40 Prozent hat, spart also allein durch diesen Posten bereits 1200 Euro Steuern im Jahr. Wird eine Immobilie mitten im Jahr gekauft, werden nur die verbleibenden Monate anteilig berechnet. Bei älteren Immobilien mit Baujahr bis 1924 oder früher reduziert sich die Nutzungs- und Abschreibungsdauer auf 40 Jahre. Der jährliche Abschreibungsbetrag erhöht sich dadurch auf 2,5 Prozent vom Kaufpreis oder in dem Beispiel auf 3750 Euro.

In beiden Fällen handelt es sich um eine lineare, also über die Jahre gleich bleibend hohe Abschreibung. Das Gegenteil ist eine degressive, über die 50 Jahre Nutzungsdauer sinkende Abschreibung. Der Vorteil: Dadurch erhöht sich vor allem in den ersten Jahren nach dem Immobilienkauf die Höhe der Abschreibung und Steuerersparnis. Da die steuerliche Belastung später als Rentner nicht mehr so hoch ist wie zum Kaufzeitpunkt, der meist mitten im Erwerbsleben liegt, ist die degressive Abschreibung fast immer günstiger. "Ob man eine Immobilie linear oder degressiv abschreibt, kann man sich aber leider nicht aussuchen": In den Genuss der degressiven Abschreibung kommen nur Eigentümer, die die Immobilie im Jahr der Erstellung kaufen oder selbst bauen. Noch höher ist die Abschreibung nur noch in Sonderfällen wie beim Kauf eines Baudenkmals oder Objektes in einem Sanierungsgebiet:

Zusätzlich zur jährlichen Abschreibung dürfen Eigentümer "Verluste aus Vermietung und Verpachtung" steuerlich geltend machen, die ihnen aus den laufenden Nebenkosten entstehen. Dabei werden die Mieteinnahmen mit den Ausgaben für Haus oder Wohnung verrechnet - etwa die Kosten für die Baufinanzierung (nur Darlehenszinsen ohne Tilgungsanteil), für einen Makler (Mietersuche), Instandhaltungsarbeiten (in bestimmten Grenzen), für Gebäudeversicherungen oder Wasser, Strom, Gas und Müllabfuhr. Bleibt bei dieser Rechnung ein Minus unter dem Strich stehen, wirkt auch dieser Verlust steuersenkend.
Wichtig zu wissen: Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, muss nicht nur einen anfallenden Veräußerungsgewinn versteuern (gilt nicht bei selbst genutzten Objekten), sondern auch bereits gewährte Steuervorteile zum Großteil an den Fiskus zurückzahlen. Wer dagegen selbst einzieht, muss nichts ans Finanzamt zurückzahlen.
Hier die Abschreibungsätze im Einzeln:
Degressive Abschreibung:
10 Jahre lang 4 %
8 Jahre lang 2,5 %
32 Jahre lang 1,25 %

Lineare Abschreibung
50 Jahre lang 2 % (ab Baujahr 1925)
40 Jahre lang 2,5 % (bis Baujahr 1924)




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